공매의 대항력과 말소기준권리로 권리분석에 관한 글

여러 가지 권리와 권리분석

개인 또는 법인을 지키기 위해서 법이 존재하고 권리가 존재한다. 우리는 노동법, 기본권, 등 여러 가지 권리에 대해 들어봤다. 그중 경매에 관련된 권리에 대해 알아보자.

 

임차인은 임대인과 계약 후 임차권,  즉 그 집에 살 수 있는 권리를 갖는다. 그리고 인도(=거주, 점유)하고 전입신고 후 다음날 00시부터 대항력을 갖게 된다.(임대차 보호법)

 

임차인은 계약을 하고 임차권을 갖는다 임대인은 차임지급 권리권을 갖는다. 임대인이 다시 빌려주려면 전대차를 해야 하고 임대인에게 물어봐야 한다.

 

그러나 대항력을 가진 부동산에 입찰하는 사람은 많지 않을 것이다. 보증금이 낮아서 낙찰자가 해결하고도 이득이라면 입찰하겠지만 그 금액이 시세보다 높다면 아무도 없을 것이다. 그래서 이 권리를 말소시킬 권리가 있다는 것을 알아야 한다.

권리분석은 대항력과 말소기준 권리가 상충되기 때문에 무엇이 선순위인지 확인하는 것이다. 

 

말소기준 권리

등기부등본 접수일에서 가장 위에 있는 권리가 말소기준 권리가 되고 그 일자가 말소 권리 기준일이 된다. (온비드에서 확인할 수 도 있다.)

온비드

 

말소기준이 권리가 되는 것은 압류, 가압류, 근저당이 대표적이다. 배분(배당)으로 돈을 받아가기 위한 목적이라서 말소기준 권리가 된다.(전세권도 됨) 경매는 이해관계자에게 배분으로 돈을 나눠주는 목적이지 권리를 따져주지 않는다.

따라서 돈을 나눠주는 것인(배분) 압류, 가압류, 근저당은 말소기준 권리가 되고 이 부동산을 소유하겠다는 지상권, 지역권, 가처분은 말소기준 권리가 되지 않는다.

 

가처분 : 돈이 아닌 부동산(재산)을 가져가려는 목적

지상권 및 지역권 :  토지를 사용하는 권리

 

※전세권

전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 일정기간 그 용도에 따라 사용 및 수익한 후, 그 부동산을 반환하고 전세금의 반환을 받는 권리

등기부등본에 등기가 되기 때문에 집주인의 동의가 필요하고 등기비용이 필요함(법무사) 보증금 받는데 더 유리함

 

※임차권

임대차 계약에 있어서 임차인이 임차물에 대해 사용, 수익을 할 수 있는 권리. 등기부등본에 등기되지 않고 비용도 들지 않음.  전입신고를 하면 생김 전입으로 대항력을 가짐

 

https://domujoa.tistory.com/36

경매와 공매 중 직장인이 공부해야 할 재태크는